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lending)是指购房者同时获得两项购房贷款,一项为第一留置权,一项为高级留置权,后者
又被称为背托式贷款(piggyback
loan),可能高达购房款的20%。
过去,对于许多融资能力不佳的购房者,如果要获得更高比
例'即较高的贷款比(LTV)'的住房贷款,贷款公司一般要求借款必须得到私人按揭保险公司
的保险,保险费用由借款人承担。
这一方面诱使借款人接受高价贷款,另一方面将大量不必
要的费用转嫁给了借款人。
表1…4
1990~2006年非第一居所在全部第一留置权贷款购买独栋自建住房的比例 年度
贷款宗数占比(%)贷款金额占比(%) 1990
1997
2000
1
2006资料来源:
近年来复式贷款替代了私人按揭保险的作用。
替代的原因主要是借款人支付背托式贷款可以
享受免税,而选择购买私人按揭保险的支出不能免税,同时私人按揭保险的保险标准也更严
格。
同时,获得联邦住房管理局(Federal Housing
Administration,FHA)保险的贷款比例也有所下降。
2006年,有143万宗具有高级留置权的
贷款发放,大多数为普通贷款。
在美国,具有第一留置权、为业主的第一居所、自建住房、
单家庭到四家庭住房为主流市场,其普通购房贷款也被视为主流贷款市场,目前约有24%的这
样的贷款绑定了背托式贷款,比2005年增加了个百分点。
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证券化工具推动次贷膨胀
投资银行从房贷提供商买入次级贷款,经过重新进行分类、信用增级等包装后,形成次级按
揭贷款债券(subprime mortgage…backed
bonds,简称次级债)并出售。
次级住房贷款证券大约占住房贷款证券化市场的14%~20%。
次
级债券经再证券化后成为含有次级债的CDO。
CDO按基础资产的评级分为高等级和夹层,高等
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