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第11部分（第2页）

在这一部分，我们来看看新房销售。

它被视为及时测算住房市场形势并预测未来经济的更好指标。

例如，新建住房（期房）的销售不是在交易完成之后（如同成品房销售一样），而是在初期协议达成之时进行记录。

当然，你不知道所有那些已签的购房合同最后是否都会导致最终的交易，但是没能达成最终交易的毕竟是极少数，从数据的统计来说没有多大的意

义。

更有趣的问题是，仅占住房市场15％份额的新房销售是如何对经济造成如此深刻的影响的？答案是它们创造了大量的投资、就业机会、消费和产品生产。

建筑商寻求建筑用的贷款、采购材料、玻璃、线路、水泥和管道，雇用大批技术熟练的工人。

新房比成品房更贵，因为新房通常包括许多现代的舒适设备。

而且，当买房者入住时，另一轮消费启动了。

入住者在接下来的12～18个月需要购买家具和其他配套物品。

顶级投资经理人密切关注新房销售这一指标，还有另外一个原因。

如果消费者的支出即将改变方向，你会发现该指标是首先发生变化的。

购买一套住宅是一个家庭唯一的最大花费。

除非潜在的买者对他们的收入、工作稳定性和经济的预期很满意，否则许多人不会买房。

如果房屋买卖开始萧条，这就给经济中的许多领域敲响了警钟。

银行会因为担心建筑商难以　　还贷而停止提供建房贷款。

没有了必要的资金，新建住宅的投资将减少，对建房供应、材料和建筑工人的需求会因此而缩减。

一次严重经济衰退的危机开始出现。

具有讽刺意味的是，在衰退期，正是房地产业开始复苏并帮助其他产业走出低谷。

经济衰退期间抵押贷款利率下跌，有时甚至会跌至一个很低的水平，从而使得住房建筑业再次具有吸引力。

随着购房兴趣的回升，建筑商发现银行放贷处的负责人在经历了一个几乎没有放贷业务的漫长淡季之后，开始急于放贷，态度也更加热情。

而且，在经济衰退期，劳动力和材料的供应很充分。

结果就是住宅建筑业加速发展，以满足市场对新住宅的需求。

如果考虑住宅建筑业复兴所带来的乘数效应的话，其他行业走出低谷开始盈利也只需几个星期的时间而已。

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第3章　最有形象力的美国经济指标（39）

？如何计算

统计局根据建造许可证的数据来提供新建住房销售额的数字。

为什么根据建造许可证？

因为建筑商常常仅在他们收到押金或从购买者那里得到一个已签字的合同时建立建造许可证的档案。

新建住房的销售额一般要经过修正，有时是重要的修正。

因此有必要观察至少3～4个月的数据，才能辨认新建住房销售额的趋势。

？表：关于未来经济走向的线索

●　　　表1　新建住房的已售和待售额

新建住房销售额在经济被认为接近转折点时达到中间阶段。

在这样的情况下，开发商寻找潜在的房屋购买者正准备进入房屋销售市场的证据并锁定最低的贷款利率，这种利率通常只在经济周期的最低谷才会出现。

一个新建住房销售额的上升常伴随着1～2个月后成品房销售额的增加，随着住房买入的节奏加快，供给和服务的需求将刺激其他与住房相关的商业　　活动。

如果经济长期全速增长，形势就会逆转，最终抵押贷款利率爬升到一个令人痛苦的水平。